不動産共有・持分の相続、遺産分割手続

さらに細かく分かれた共有持分の相続における留意点

不動産を共有のままにしておくと、次のような問題が発生します。

• 賃貸など管理は共有持分の過半数の同意が必要
• 売却は「共有者全員の同意」が必要
• 相続が繰り返され、権利関係がネズミ算式に増える
• 連絡が取れない相続人が出てくる
• 空き家化・老朽化で資産価値が下がる
• 固定資産税だけがかかり続ける

さらに深刻なのは、
共有持分だけでは市場でほとんど評価されないという点です。

実務では、共有持分の売却価格は
「通常価格の2～5割程度」になることも珍しくありません。

つまり、あまりにも細分化された共有状態の不動産は
「持っているだけで損をする資産」になりやすいのが共有不動産です。

共通する遺産分割手続の基本的な流れ

不動産の相続は、次の流れで進みます。

• 遺言の有無の確認
• 相続人の確定（戸籍収集）
• 遺産の調査（不動産・預貯金・債務などのプラスの財産と借金などのマイナスの財産）
• 遺産分割協議
• 遺産分割協議書の作成
• 不動産は相続登記（名義変更）

この中で最も神経を使うのが、
「不動産をどう分けるか」という判断です。

おすすめの分割方法（結論）

共有を避けるため、実務では以下の2つが中心になります。

① 代償分割（最も現実的）

特定の相続人が不動産を取得し、
他の相続人に金銭（代償金）を支払う方法です。

• 不動産を残せる
• 権利関係がシンプルになる
• 将来トラブルになりにくい

「実家に住み続けたい人がいる場合」などに最適です。

ここでの問題はその代償金をどう用意できるかです。遺産がほぼ不動産のみの場合、代償金を準備できず話が止まってしまう可能性もあります。

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② 換価分割（私個人的にはおすすめ）

共有者全員で同意して不動産を売却し、現金で分ける方法です。

• 最も公平
• トラブルになりにくい
• 管理・税金の負担がなくなる

特に以下のようなケースでは、積極的に検討すべきです。

• 共有のままなので現金に変えたい
• 誰も住まない実家
• 地方の空き家
• 老朽化した木造住宅
• 収益を生まない土地

ただし、思い出のつまった不動産などはなかなか割り切れず、結果そのままの状態のまま月日が経つ場合もあります。

なぜ「古い不動産は売却すべき」なのか

築年数の古い木造住宅や使っていない不動産は、
時間が経つほど価値が下がります。

• 建物価値はほぼゼロになる
• 解体費用が発生する

その結果、
このままでは「売れない不動産」になるリスクがあります。

つまり、

“早く売るほど高く売れる可能性が高い”

というのが実務の現実です。

共有のまま放置した場合の最悪のケース

共有状態を解消せずに放置すると、最終的には…

• 親族間で紛争化
• 連絡不能者の発生
• 売却不能
• 裁判（共有物分割訴訟）へ発展

という流れになります。

共有物分割訴訟とは

話し合いで解決できない場合、
地方裁判所に「共有物分割訴訟」を提起します。

裁判所は最終的に、

• 特定の共有者に取得させる（代償分割）
  または
• 強制的に売却して分配（換価分割）

のいずれかを判断します。

つまり、
揉めても最終的には代償分割か換価売却になるケースが多いのが現実です。

【しんどい以上、トラブル未満】の遺産分割協議書の作成

被相続人から受け継いだ遺産（不動産）を全員で納得する値段で売って現金で分けたい（換価分割）、他の共有者の持分を買いとりたい（代償分割）考えの相続人のために、遺産分割協議書を作成します。

• 連絡が取れない、つかない相続人がいる。
• 疎遠の相続人がいる。
• 会いたくない、協議をすすめるのが面倒。

など普通のすんなりいく相続手続でななく、しんどい手続だが、トラブルまでは発生しないような相続手続、遺産分割協議書を作成いたします。

まとめ（重要ポイント）

不動産共有持分のさらなる細分化相続で失敗しないためには、

・共有状態は長期間放置しない
・持分の細分化を防ぐ
・使わない不動産は早期売却を検討
・実務では「代償分割」か「換価分割」が基本

そして何より、

👉 「とりあえず共有」は最もやってはいけない選択です。

ご相談について

当事務所では、

• 共有不動産の整理
• 代償分割の協議書作成
• 売却を前提とした遺産分割協議書の作成と共有持分の取りまとめに強い不動産業者のご紹介など

など、実務に即した対応を行っております。

「このまま共有でいいのか不安」
という段階でも構いません。お気軽にご相談ください。